外国居民在澳洲的资本利得税须知

澳洲依然是外国房地产及投资的热门目的地。但相关税务规定近期有所变化，尤其是资本利得税（Capital Gains Tax, CGT）和预扣税（withholding tax）义务方面。如果您是外国居民（foreign resident），并将在2025年或之后出售澳洲资产，了解这些规定至关重要，以免在交割时措手不及。

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外国居民的CGT

适用范围：澳洲税务居民（tax resident）需就境内外资产缴纳CGT，而外国居民仅需就“应税澳洲财产”（Taxable Australian Property）缴纳CGT——通常指澳洲不动产，或与澳洲土地相关的某些间接权益。

不享受CGT折扣：澳洲居民持有资产超过12个月可享受50%的CGT折扣，而外国居民不能适用该折扣。

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2025年1月1日起的主要变化

• 预扣税率上调 → 由12.5%提高至15%
• 取消门槛 → 不再适用AUD 750,000的最低门槛；所有房产出售均须预扣
• 合同日期规则 → 新规适用于2025年1月1日或之后签订的合同，无论交割日期为何时
• 清税证明（clearance certificate）及变更通知（variation notice） → 仍可用于减少或免除预扣，但必须提前申请并获批

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例如，一名外国居民卖方根据2025年2月5日签订的合同以AUD 1,000,000出售房产，且未提供清税证明，买方须在交割时预扣15%，即AUD 150,000，并将该款项缴付至澳洲税务局（Australian Taxation Office, ATO）。

如果卖方取得了降低税率的变更通知（例如降至5%），则只要该变更有效并已获批，买方只需按较低税率预扣。

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豁免与例外情况

并非所有交易都需要预扣。例如：

• 已提供清税证明 → 如果卖方实际上是澳洲居民并能提供证明，则无需预扣。
• 经认可的证券交易所交易 → 某些上市股票的出售可获豁免。
• 已获批变更通知 → 如果预估的CGT低于预扣金额，ATO可允许按较低税率预扣。

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对外国居民而言，在2025年新规下出售澳洲房产的要求更加严格。预扣税率提高至15%，且AUD 750,000的门槛被取消，意味着每一笔交易都会受到影响。由于无法享受CGT折扣，外国居民的实际税负也高于澳洲居民。

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